Las hipotecas inversas nacieron como un préstamo o crédito hipotecario que permite que el propietario de una vivienda, de edad igual o superior a los 65 años, la use como garantía para cobrar durante unos años o de manera vitalicia una renta, ya bien de forma periódica (por ejemplo, cada mes), o bien de una sola vez.
Una vez que el propietario fallece, los herederos deben asumir las consecuencias de este producto.
Y es que, según lo estipulado en la mayoría de contratos, los descendientes tienen que abonar la cantidad prestada por el banco más los intereses a favor de la entidad crediticia.
En cualquier caso, los herederos no tienen la obligación de realizar el abono del saldo e intereses, sino que pueden renunciar a la herencia de la vivienda a favor del prestamista.
Las rentas no tributan por IRPF
La opción de utilizar la vivienda en propiedad como complemento de la pensión de la Seguridad Social cuenta con algún punto a favor. El principal atractivo es fiscal ya que las rentas que el beneficiario reciba no tributan por IRPF porque se tratan de disposiciones de un préstamo.
¿Qué pasa si el propietario supera la esperanza de vida?
Si el beneficiario recibe las cantidades a través de un seguro de renta vitalicia diferida sí tendrá que tributar por lo recibido, pero solamente al 1,44%.
En cuanto a los gastos, la hipoteca inversa está exenta del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y las tasas notariales son inferiores a las de un préstamo hipotecario normal.
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Enlace (5 fórmulas para convertir tu vivienda en una renta para la jubilación)
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1. Hipoteca inversa pura
Una persona de 75 años es propietaria de un piso valorado en 200.000 euros, pero necesita tener una renta que complete su pensión de jubilación. Acude al banco y pide un préstamo de 100.000 euros. Como garantía de devolución de ese capital, más los intereses, ofrece su propia vivienda.
Normalmente, ese préstamo tiene una duración prefijada, aunque también se puede establecer con una línea de crédito de la que se van disponiendo cantidades en función de las necesidades.
Cuando vence el préstamo, el cliente debe devolver el dinero del que ha ido disponiendo. Si no tiene liquidez, deberá vender su vivienda.
En caso de fallecimiento, los herederos se quedan con la propiedad del piso, pero deben devolver al banco las cantidades prestadas.
En la actualidad, las entidades financieras ofrecen entre un 50% y 60% del valor de tasación del inmueble.
Una de las pocas entidades que comercializa en España la hipoteca inversa es Optima Mayores, que cuenta con un acuerdo con el banco portugués BNI Europe para realizar este tipo de operaciones.
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2. Hipoteca inversa CON RENTA VITALICIA diferida
La hipoteca inversa vitalicia es la evolución natural de la hipoteca inversa convencional. En este producto financiero, la necesidad de devolver el préstamo en el caso de que el cliente sobreviva más allá del vencimiento queda solventado, ya que la hipoteca inversa vitalicia solo vencerá en el momento del fallecimiento.
Por tanto, la persona puede seguir disfrutando la vivienda durante toda su vida.
En términos prácticos, se trata de dos productos en uno.
Por una parte, el préstamo ofrecido por una entidad financiera con la garantía del inmueble. Por otra, un seguro en forma de renta vitalicia.
Cuando esta es diferida, en los primeros años el particular percibe una renta financiera a cargo del préstamo y, cuando esta se termina, se empieza a cobrar la renta vitalicia con una tributación muy favorable.
Así, una pareja de 70 y 72 años que pida una hipoteca inversa poniendo como garantía una casa de 300.000 euros
podría cobrar 215 euros al mes durante los primeros 15 años y luego una renta vitalicia de 140 euros mensuales hasta el fallecimiento de ambos.
"Puede parecer que los importes son bajos, pero cuando se analiza desde un punto de vista puramente financiero, sin apegos, la hipoteca inversa con renta vitalicia puede resultar una opción muy atractiva".
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3. Hipoteca inversa con renta vitalicia INMEDIATA
En el caso de la hipoteca inversa con renta vitalicia inmediata, el préstamo hipotecario se dedica íntegramente a financiar la prima única de una renta vitalicia asegurada.
La renta aquí es inmediata, en lugar de diferida como en el apartado anterior, por la que el cliente la empieza a cobrar desde el momento inicial.
Si el rentista sobrevive muchos años, seguirá cobrando esta renta durante toda su vida y disfrutando de la vivienda hasta el momento del fallecimiento.
En cambio, si fallece prematuramente, habrá percibido muy poca renta vitalicia, pero sus herederos tendrán que liquidar con el banco todo el capital que este prestó para constituir la renta.
"En el caso de las pensiones públicas, todo el mundo asume que puede estar cotizando toda la vida y luego enfermar y fallecer sin haber cobrado apenas su pensión pública, pero cuando se pregunta por esto mismo con una renta vitalicia la gente es muy reacia.
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4. Vivienda pensión
El derecho civil español permite vender una casa pero mantener el usufructo. Es lo que se denomina en términos jurídicos vender la nuda propiedad.
El vendedor percibe el importe de la operación y se quedará en la vivienda hasta su fallecimiento. También podría alquilarla.
"El importe que perciba dependerá mucho de su edad. Si se trata de una persona con edad avanzada, recibirá un precio cercano al valor de mercado. En cambio, si tiene 65 años, el comprador le aplicará una importante rebaja porque no podrá disponer del piso hasta al cabo de un largo periodo".
La venta de la vivienda habitual por mayores de 65 años está exenta del IRPF.
En concreto la ganancia de capital obtenida por la diferencia entre precio de venta y el de adquisición no soportará ningún tipo de tributación en concepto de renta.
Con el importe de la venta el vendedor puede, entre otras opciones, suscribir un seguro de renta vitalicia que le asegure una prestación periódica hasta el momento de fallecimiento.
Cuando este se produzca el derecho de usufructo se extingue y se consolida la propiedad plena. De esta manera el adquirente, que hasta ese momento solo tenía un derecho de propiedad limitado, pasa a tener un derecho pleno.
La gran diferencia con la hipoteca inversa es que los herederos no tiene opción de quedarse con la propiedad.
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5. Venta de la vivienda
Otra opción con que cuenta el propietario de un inmueble es venderlo por completo y convertir el dinero recibido en una renta vitalicia.
Al desprenderse de su vivienda tendrá que buscar otro lugar donde alojarse (con un familiar, en una residencia de mayores...).
A cambio, el comprador le pagará un precio de mercado (superior a la venta de la nuda propiedad). Con ese capital puede constituir una renta vitalicia más elevada. Tanto la operación de venta de inmueble como la percepción de la renta tienen una tributación muy favorable.
El gran inconveniente de esta fórmula es que la persona no puede seguir habitando en su vivienda ni puede dejarla en herencia.
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