Arrendamiento de 11 meses. La leyenda urbana

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La leyenda urbana del contrato de arrendamiento de 11 meses ¿Es legal?

Existe la creencia de que, si se alquila la vivienda por un periodo inferior al año (por ejemplo, 11 meses), una vez finalizado el plazo inicial de contrato, el casero, legalmente, puede poner de patitas en la calle al arrendatario, porque en estos casos deja de ser aplicable la prórroga forzosa del inquilino.

Pero, es que, en realidad, se trata de una leyenda urbana. Así que, como propietario, que no te induzcan a error, que luego te puedes quedar con el culo al aire. Y como inquilino, si te dicen que te tienes que ir de la casa, que no te tomen el pelo.

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Cuando se arrienda una casa, lo normal, es que nos encontremos ante un contrato de arrendamiento de vivienda o de temporada.

Y que se trate de uno u otro hay modificaciones, porque a cada tipo de alquiler se le aplica una regulación diferente.

En el supuesto de los arrendamientos de vivienda, existen unos derechos mínimos del inquilino que, diga lo que diga el propietario o el propio contrato de arrendamiento, no se pueden obviar (art 6 LAU).

Pues uno de esos derechos es el de la prórroga forzosa.

Esto supone que, en un arrendamiento de temporada, cuando se termina el plazo inicial de duración, el propietario puede echar al inquilino, mientras que en uno de vivienda, el arrendatario sí puede prorrogar el contrato y quedarse en la casa aún en contra del casero.

¿Y cuándo un contrato de arrendamiento es de vivienda y cuándo de temporada?

Los arrendamientos de vivienda son aquellos en los que el inquilino alquila para irse a a vivir a ella con voluntad de permanencia. Es decir, que aunque no sepa (porque la vida da muchas vueltas) si estará en esa casa un año o veinte, su intención es quedarse allí una larga etapa.

En el de temporada sí que sabes de antemano el tiempo que va a estar la casa alquilada, es decir, que hay fecha de caducidad. Por ejemplo, la gente que se traslada a otra provincia para cubrir una baja de maternidad. En estos casos alquilas una vivienda por un periodo concreto, porque cuando pase ese plazo, tienes claro que, como inquilino, te toca volver a tu casa.

Además, en los de temporada, la verdadera casa del inquilino sigue siendo otra. Esto se ve muy claro en los pisos de estudiantes. 

Por mucho que se tengan que desplazar a otra ciudad para ir a la universidad, digamos que las multas de tráfico se las van a notificar en la casa de sus padres, porque el piso de estudiantes es algo pasajero.

Pues si te fijas, cuando he hablado del arrendamiento de temporada, he dicho que lo importante es saber de antemano el tiempo que el inquilino necesitara la vivienda al existir una causa o motivo concreto. Pero no he dicho que tenga que ser un plazo máximo o mínimo, o superior o inferior a un año, porque de esto último, como ahora veremos, la ley no dice nada.

Contrato de arrendamiento en fraude de ley.

Es evidente que la posición del propietario saldría reforzada si tuviera la opción de rescindir el contrato sin tener que esperar a que pase la prórroga forzosa. Es decir, que como es lógico, al propietario le interesa que, pasado el plazo inicial de duración, pueda obligar en un momento dado al inquilino a hacer el petate.

Y como existe la creencia errónea de que, si el contrato de arrendamiento es de 11 meses, ya no es de vivienda sino de temporada, pues muchos propietarios, con toda su buena fe, acuden a esta opción, convencidos de que así pueden evitar la prórroga forzosa del inquilino.

Pero, como digo desde un primer momento, la idea sería buena….. si no fuera porque esa “triquiñuela” no tiene ninguna base legal. No viene recogida en ningún artículo ni aplicada en ninguna sentencia. Sencillamente no existe. Es una leyenda urbana.

Pues ya te adelanto que establecer en el contrato de alquiler un plazo inferior a un año no sirve absolutamente de nada para conseguir extinguirlo una vez pasado el plazo inicial pactado de duración. Porque la ley no condiciona los arrendamientos de vivienda y de temporada a un determinado plazo de duración.

Me explico con ejemplos. Imaginemos que soy el inquilino: si el motivo por el que tengo que desplazarme a otra provincia es, como decía antes, cubrir un embarazo, pues necesitaré una casa, por ejemplo, durante 4 meses. Si soy un estudiante de universidad, a lo mejor son 11 meses.

Pero a lo mejor, a mí, que soy de Granada, me han dado una importante beca de investigación en Madrid que dura un año y medio. Pues en eses caso me tengo que buscar un sitio donde dormir en la capital con la certeza de que, pasado ese tiempo, me vuelvo a mi casa.

Pues, en este caso, sigue siendo un arrendamiento de temporada y no de vivienda. Porque la diferencia entre uno y otro no depende de superar o no un año de duración, sino de si, a priori, existe voluntad de permanencia en el alquiler o es para un periodo concreto.

Si lo has visto claro con este último ejemplo, piensa que lo mismo pasa, pero a la inversa, con los arrendamientos de 11 meses.

Es decir, si el arrendatario alquila una casa por un periodo inferior a un año, sin intención de permanencia, como ocurre cuando cubre una baja o es un estudiante, el contrato será perfectamente legal.

Pero si la intención del inquilino es quedarse, a priori, de manera indefinida todo lo que pueda y no tiene fecha de caducidad, por mucho que el contrato ponga que se firma por 11 meses, es un arrendamiento de vivienda y tiene prórroga forzosa.

Porque, lo que hace que un arrendamiento se pueda extinguir una vez finalizado el plazo inicial pactado depende exclusivamente de la intención con la que se haga el alquiler, lo único relevante es si se sabe de antemano el tiempo concreto que el inquilino, va a estar (temporada) o por el contrario, es, a priori, de duración indefinida (de vivienda).

Y si, siendo en realidad un arrendamiento de vivienda, en el contrato se pretende hacer ver, con la duración de 11 meses u otras circunstancias, que es un arrendamiento de temporada, “Houston, tenemos un problema”, por que estamos ante un contrato de arrendamiento en fraude de ley.
Detalles del contrato en los que hay que fijarse.

Ahora no nos referimos a aquellos casos en los que el inquilino tenía claro desde un principio que necesitaba la vivienda por un concreto periodo de tiempo, como por ejemplo, cubrir una baja, y firma el contrato en esos términos.

Hablamos de los supuestos en los que el arrendatario, a priori, tiene intención de quedarse en la vivienda sin una fecha límite, pero, el propietario (ya sea creyendo que tiene derecho a ello o con mala fe) pretende eliminar la prórroga forzosa estableciendo 11 meses de duración. Estos son los contratos en fraude de ley.

Y para que sepas identificarlos, te voy a contar los detalles en los que te tienes que fijar.

Suelen ser contratos en los que no se especifica literalmente el tipo de arrendamiento que es. Es decir, no se le pone nombre y apellidos. Se encabeza con un “contrato de arrendamiento” y santas pascuas.

Porque si el contrato se encabeza con el título de “arrendamiento de vivienda”, pues como decía antes, no va a haber ningún problema en prorrogarlo por el inquilino. Porque ya se está diciendo que NO es de temporada y por tanto, la prórroga forzosa es aplicable.

Pero ¿qué ocurre si sí se titula como “arrendamiento de temporada?

En ese caso sí que pudiera ser posible que el inquilino se quedara sin prórroga forzosa, pero no porque el contrato sea de 11 meses (que ya hemos dicho que el tiempo no es relevante), sino porque supuestamente, el inquilino, al firmar ese contrato, está reconociendo que su intención no es irse a vivir de manera duradera.

De hecho, como decía anteriormente, algunos propietarios tiran de triquiñuela para, si el inquilino no está al tanto, poder echarlos (otros muchos lo hacen con el convencimiento de que lo que hacen es perfectamente legal)

Pero ojito que la cuestión no es tan fácil, porque el hábito no hace al monje, y es que se exige mucho más que un simple título.

Para evitar que un Juez catalogue de fraude de ley el contrato de arrendamiento de 11 meses es muy importante que el mismo se haga constar el motivo por el que el contrato es de temporada, como por ejemplo, la sustitución de una baja, y si el propietario no se quiere pillar los dedos lo más mínimo, que se aporte documentación al respecto.

La fianza es otra circunstancia a tener en cuenta. Porque si el arrendamiento es de vivienda será de una mensualidad y si es de temporada, la fianza es de dos meses.

O si se indica o no un segundo domicilio, al margen del que se alquila, por ejemplo, a efecto de notificaciones.

Y ahí está el quid de la cuestión. Muchas veces se trata de evitar la prórroga forzosa no nombrando la palabra “arrendamiento de vivienda” o poniendo directamente “arrendamiento de temporada”, pero luego uno lee el contenido del contrato y se da cuenta que, por detalles como la fianza o la ausencia de explicaciones respecto a la duración del contrato, “huele que tira para atrás” a arrendamiento de vivienda.
Qué hacer ante un contrato de arrendamiento de 11 meses.

Pongámonos en la típica situación: contrato de arrendamiento ya firmado. Se recogía que la duración era de 11 meses, y se incluía una clausula expresa que decía que pasado ese periodo inicial, si el propietario quería, se podía rescindir el contrato

Y ahora el arrendador le dice al inquilino que se vaya con la música a otra parte. ¿Qué se debe hacer?

Pues ya hemos comentado que, por mucho que el contrato diga que el propietario puede echar al inquilino, por mucho que venga firmada una cláusula de ese estilo por el arrendatario, si es un contrato en fraude de ley, el inquilino no tiene que irse.

Es decir, si está claro que es un contrato encubierto de arrendamiento de vivienda, el inquilino no tendrá nada que temer, ni siquiera una demanda, porque es bastante probable que el Juez termine tumbando los argumentos del arrendador, echando por tierra la idea de que el inquilino tenga que marcharse.

Esto para el caso de que el contrato ya se haya firmado. Ahora bien, si todavía no se hubiera firmado, pues hay dos opciones.

Si eres el propietario de un inmueble y tienes pensado alquilarla, ya sabes que, por mucho que pongas 11 meses, si en realidad el arrendamiento es de vivienda, el día de mañana te van a poder sacar los colores.

Y si eres el futuro inquilino, siempre puedes hablar con el propietario y explicarle lo que comento en esta entrada: que no tiene ningún sentido poner 11 meses, porque tienes voluntad de permanecer en la vivienda, no siendo un alquiler de temporada.
Necesidad del arrendador de ocupar su vivienda.

No quiero terminar sin hacer una breve mención al hecho de que, por mucho que sea un derecho mínimo del arrendamiento de vivienda, la prórroga forzosa del inquilino sí que tiene una excepción: cuando el propietario (o familiares directos, esto es, de primer grado) necesitan irse a vivir a esa vivienda.  En esta entrada explico este supuesto
Conclusión.

1.-Es una leyenda urbana que un contrato de arrendamiento, por el mero hecho de durar once meses, pueda finalizarse a voluntad del propietario.

2.-Para que eso ocurra, tiene que tratarse de un arrendamiento de temporada, que no tiene prórroga forzosa.

3.-Pero si del contenido del contrato, se deduce que el arrendamiento es de vivienda, por mucho que se hayan establecido 11 meses, el inquilino no tendrá que marcharse.

Llevo toda la vida dedicado a los arrendamientos. Y por mucho que pasan los años, esta creencia falsa sigue sin desaparecer. Como decía antes, hasta las mismas inmobiliarias (algunas) te lo discuten. Pero ya seas inquilino, o propietario, no te dejes engañar por lo que dice tu “cuñado” que sabe de todo. Déjate aconsejar por expertos en la materia. Que no te tomen el pelo.

Si tienes cualquier duda, contacta conmigo. Será un placer ayudarte.

ACLARACION: Nada de lo dicho es aplicable a contratos de arrendamiento de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda. En estos casos sí cabe eliminar la prórroga forzosa.

ACLARACION 2: Sentencia sobre contrato de arrendamiento en fraude de ley.

SAP Granada 45/2016, 1 de Marzo de 2016

Primero

La burla de la duración mínima, o de la prorroga obligatoria para el arrendador, en los contratos de arrendamiento sujetos a Ley especial, mediante la creación simulada de un contrato de arrendamiento de temporada, es antigua y examinada desde hace tiempo por la jurisprudencia, señalando por ello la STS de 5 de junio de 1963 que la interpretación literal del contrato no puede impedir su justa y lógica interpretación, que no pude desproteger a la parte más débil, a la que se encamina el amparo normativo.

En el contrato de arrendamiento objeto de litigio, sobre una vivienda, se estableció, en términos generales, que es de temporada, sin indicarse, ni justificarse en las actuaciones, que ocupación estacional, circunstancial, sin vocación de permanencia en el tiempo, trataba de satisfacerse, no siendo capaz el arrendador de expresar el motivo de esta temporalidad, que parece, por la documental practicada (que simplemente corrobora la testifical, pese a su interés en la cuestión litigiosa), que se impone en otros contratos en el mismo edificio donde figura la demandante como arrendadora, aunque no exista razón alguna para ello.

Por tanto, como en la situación examinada por la  STS de 26 de marzo de 1997 , enjuiciando una relación arrendaticia que guarda indudable similitud con el caso aquí enjuiciado, sin constar que clase de “temporada” es específicamente esa tan larga, que como también aquí, era de 11 meses, empleándose la expresión “arrendamiento de temporada”, en este contrato y en otros donde interviene la misma arrendadora, pese a no existir ninguna mínima especialidad en los arrendamientos de viviendas para excluirlos del ámbito de aplicación del artículo de la LAU vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre), no existiendo en autos ninguna prueba sobre la necesidad de la arrendataria de ocupar el inmueble por un periodo formado en conjunto, o durante el cual efectúe alguna cosa, acreditándose solo, convenida una “temporada” de once meses, que dentro de un año no representa más singularidad en el arrendamiento que el no uso de la vivienda durante un mes, debemos establecer que la mención a la concertación del arrendamiento como de temporada era simulada, y no puede evitar la debida aplicación del plazo mínimo de duración de los contratos de arrendamiento para uso de vivienda establecidos en la ley especial. Por tanto solo cabe confirmar la sentencia apelada, que desestimó la demanda de extinción del plazo de duración pactado.

Debemos reiterar de nuevo, que nada consta en autos sobre qué clase de “temporada” es la de once meses pactada, que continuó después prorrogada con consentimiento del arrendador 6 meses más, y dado que realmente solo podemos concluir que recaía el arrendamiento sobre una edificación habitable, cuyo destino primordial, como resulta acreditado, por once meses de duración pactados, no era otro que satisfacer la necesidad permanente de vivienda de los arrendatarios, sin destinarse a satisfacerla por un período de tiempo que pueda considerarse que forme un conjunto, o durante el que se efectúe alguna cosa, solo cabe insistir en que la alusión a la temporada inespecífica en el contrato, empleándose también en otros donde tampoco concurría ninguna especialidad, actuando la misma demandante como arrendadora, era una mera añagaza para burlar la efectividad del plazo de duración mínima prevista en la  Ley de Arrendamientos Urbanos , sin estimar en consecuencia vulneradas por la sentencia recurrida ninguna norma sobre interpretación de los contratos, ni dejado al arbitrio de uno de los contratantes su efectividad, por no aplicar, de modo impecable, una simulación contractual establecida en fraude de ley, que no reflejaba, como hemos razonado, la verdadera intención de los contratantes.

Segundo

Conforme a lo dispuesto en el artículo 398.1 de la LEC, en relación con el artículo 394 del mismo texto legal, las costas del recurso deben imponerse a la apelante al desestimarse todas sus pretensiones.

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Prórroga forzosa del inquilino.

Cuando el alquiler es un “arrendamiento de vivienda”, existen unos derechos mínimos del inquilino que, diga lo que diga el propietario o el propio contrato, no se pueden pasar por alto (art 6 LAU).

Uno de estos derechos es la prórroga forzosa del inquilino ¿Y esto qué significa?

– Prórroga forzosa en los contratos celebrados a partir del 6 de marzo de 2019

En estos casos, con independencia de la duración inicial que hubierais pactado en el contrato de alquiler (generalmente un año), el contrato se puede ir prorrogando a voluntad del arrendatario, hasta llegar a los 5 años de duración si el propietario es persona física o 7 si el arrendador es persona jurídica (art 9 de la LAU)

O dicho con otras palabras, que por mucho que finalicen los 12 primeros meses pactados, o alguna de sus prórrogas, el inquilino puede permanecer en la vivienda durante los 5 (o 7) primeros años, aunque el casero quisiera echarlo con agua caliente.

Quedarse en la casa depende exclusivamente del arrendatario y que no se necesita el visto bueno del propietario.

Y, por tanto, da igual que en el contrato se hablara de un año, de 6 meses o de 24. Que ese plazo inicial pactado tiene importancia para otras cuestiones.

Pero, a efectos de determinar la duración mínima del contrato, si el inquilino quiere, será, en principio, de 5 (o 7) años.

Además, es un derecho mínimo, no negociable. Vamos, que “no hay tu tía” en estas cuestiones,  por mucho que venga recogido en el contrato.

La única excepción a la prórroga forzosa es el derecho al uso propio de la vivienda.

Evidentemente, todo esto es para el caso de que el inquilino quiera seguir en la vivienda. Si, por el contrario, quiere marcharse en estos primeros 5 (o 7) años, simplemente tiene que manifestárselo al casero con un preaviso de 30 días a la finalización del plazo pactado o cualquier de sus prórrogas.

– Contratos celebrados a partir del 6 de marzo de 2019

Si pasados esos primeros 5 (o 7) años el propietario no quiere renovar el contrato, el arrendatario tiene que irse por narices de la vivienda (art 10 de la LAU). Pero ojo, que no es tan sencillo.

El casero tiene que avisar al inquilino con 4 meses de antelación a la finalización de esos 5 (o 7) años que quiere resolver el contrato. Si no lo hace se ha metido en un lío, porque en ese caso, el inquilino, de nuevo tiene derecho a seguir en la casa.

Y es que, si no se cumple con estos cuatro meses de preaviso, o en su caso, directamente, el propietario da el visto bueno para que se renueve el contrato, el arrendatario tiene la posibilidad, a su voluntad, de una nueva prórroga forzosa de 3 años.

O dicho en cristiano, si al finalizar los primeros 5 (o 7) años, no se extingue el contrato por el propietario, el inquilino puede seguir en la vivienda otros 3 años más.

Por cierto, si fueras el arrendatario quien quiere finalizar el contrato al llegar a esos 5 (o 7) años, tiene que avisar con dos meses de antelación. 

Y a partir de entonces, en los 3 años siguientes, cuando vayan finalizando cada una de las anualidades, solo será necesario por su parte un preaviso de un mes.

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Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica

Artículo 9.° Supresión de la prórroga forzosa en los contratos de arrendamientos urbanos.

1. Los contratos de arrendamiento de viviendas o locales de negocio que se celebren a partir de la entrada en vigor del presente Real Decreto-ley tendrá la duración que libremente estipulen las partes contratantes, sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prórroga establecido por el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, texto refundido aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, y sin perjuicio de la tácita reconducción prevista en el artículo 1.566 del Código Civil.

2. Dichos contratos, salvo lo dispuesto en el apartado anterior, se regularán por las disposiciones vigentes sobre arrendamientos urbanos. 

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Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

La regulación de los arrendamientos de vivienda presenta novedades significativas, fundamentalmente en relación con su duración. 

En este sentido, se ha optado por establecer un plazo mínimo de duración del contrato de cinco años, por entender que un plazo de estas características permite una cierta estabilidad para las unidades familiares que les posibilita contemplar al arrendamiento como alternativa válida a la propiedad. Al mismo tiempo, no es un plazo excesivo que pudiera constituir un freno para que tanto los propietarios privados como los promotores empresariales sitúen viviendas en este mercado.

Este plazo mínimo de duración se articula a partir del libre pacto entre las partes sobre la duración inicial del contrato más un sistema de prórrogas anuales obligatorias hasta alcanzar el mínimo de cinco años de duración, si el pacto inicial hubiera sido por un plazo inferior. 

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