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Reglamentos de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias
El Decreto está compuesto por un artículo único, dedicado a la aprobación del Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias, cuyo texto se inserta a continuación, una disposición adicional de modificación del Reglamento de la actividad turística de alojamiento aprobado por el Decreto 142/2010, de 4 de octubre, dos disposiciones finales, de habilitación y entrada en vigor y un anexo con el contenido del Reglamento.
El Reglamento consta de cuatro capítulos y tres anexos.
El Capítulo I, referido a las disposiciones generales, se ocupa del objeto, definiciones, ámbito de aplicación, régimen jurídico, así como los dedicados a las prohibiciones y aspectos relacionados con la identificación (placa-distintivo) e información y publicidad de las viviendas vacacionales.
El Capítulo II se ocupa de las condiciones de uso y requisitos de seguridad, requisitos funcionales y los requisitos de equipamientos mínimos que deben tener las viviendas vacacionales, así como información de los precios a cobrar.
El Capítulo III establece el régimen de explotación de las viviendas vacacionales así como el procedimiento de declaración responsable de inicio de la actividad.
El Capítulo IV se dedica a las reclamaciones y a la inspección y régimen sancionador.
Y finalmente los tres anexos, conteniendo, el primero, el modelo de placa-distintivo a exhibir por las viviendas vacacionales, el segundo con los datos mínimos a incluir en la declaración responsable de inicio de la actividad, y el tercero con las declaraciones a presentar junto a la declaración de inicio de actividad.
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Artículo 5.- Prohibiciones
1. Queda prohibido, a las personas propietarias de las viviendas vacacionales o en su caso a las personas físicas o jurídicas a las que previamente la persona propietaria haya encomendado la explotación de la misma, alojar un mayor número de personas de las que correspondan a la capacidad de la vivienda establecida por el número de dormitorios y ocupación, según los datos incluidos en la declaración responsable de ocupación de inmuebles o instalaciones, o en su caso, la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.
Artículo 6.- Placa-distintivo
Las viviendas vacacionales, exhibirán, siempre que no conste prohibición expresa por parte de las normas de la comunidad de propietarios, en la entrada, en lugar visible, una placa-distintivo según el formato y características establecidas en el anexo 1 del presente Reglamento, donde conste el número de inscripción en el Registro General Turístico de la Comunidad autónoma de Canarias, que se le hubiese asignado.
En Canarias, no colocar la placa identificativa (el distintivo oficial «Vv») en la entrada de la vivienda se califica legalmente como una infracción leve que conlleva una sanción de 1.500 euros
Artículo 12.- Régimen de explotación.
2. Cuando se trate de viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal, solo podrán comercializarse como viviendas vacacionales aquellas en las que expresamente no se prohíba dicha actividad por los estatutos de la Comunidad de propietarios.
Artículo 17.- Inspección y Régimen sancionador.
3. En ningún caso el titular de la vivienda podrá alegar que la vivienda vacacional tiene la condición de domicilio habitual a los efectos de evitar las actuaciones del Servicio de Inspección turística.
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Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas
Artículo 7. Del régimen de intervención administrativa respecto del uso turístico de hospedaje en viviendas.
g) Manifestación de que la vivienda no tiene prohibida o limitada la actividad de vivienda de uso turístico de hospedaje de acuerdo con el título constitutivo, estatutos o acuerdos de la
comunidad de propietarios y propietarias.
h) Fecha de inicio prevista para la prestación del servicio turístico.
El contenido mínimo de la declaración responsable será el siguiente:
a) Identificación de la vivienda, incluida su referencia catastral, finca registral, si constase inscrita, y su capacidad máxima de alojamiento.
b) Identificación de la persona o entidad explotadora, incluyendo número de teléfono y correo electrónico a efectos de los avisos de disponibilidad de las notificaciones electrónicas,
y titularidad del derecho de disfrute o gestión sobre la vivienda, con identificación de sus fechas de vigencia, y comunicación a la persona propietaria del ejercicio de la actividad turística.
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AlquilaCheck
En AlquilaCheck puedes verificar si un gestor aparece en el registro oficial, cuántas viviendas gestiona y en qué islas opera. Los datos públicos son el mejor indicador de actividad real.
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Registro oficial consultado el 1 de noviembre de 2026
Sí, inscrita bajo el número VV-38-4-0108417
Coincidencia exacta
Esta vivienda figura en el registro oficial del Gobierno de Canarias (datos del 1 de noviembre de 2026). La inscripción no exime de los trámites municipales previstos por la Ley 6/2025 y la Ley 7/2026.
en Arona, Tenerife
Colina Park Los Critianos Pt1
Calle Los Angeles 7 2 01 00 01
3 plazas
¿Y ahora qué?
Tu vivienda figura inscrita. Si lo estaba antes del 15 de agosto de 2026, la Ley 7/2026 obliga a presentar la comunicación previa al ayuntamiento antes del 31 de julio de 2027.
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Guía Legal — Alquiler Vacacional en Canarias
Todo lo que necesitas saber sobre la normativa de viviendas vacacionales en las Islas Canarias.
Esta guía tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento legal. La normativa puede cambiar. Consulta siempre con un profesional y verifica la información en las fuentes oficiales del Gobierno de Canarias.
¿Qué es una vivienda vacacional?
Una vivienda vacacional (VV) es una vivienda amueblada y equipada para uso inmediato que se cede temporalmente, en su totalidad, a terceros con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio. Según el Decreto 113/2015, debe cumplir: cesión completa (no habitaciones sueltas), estar amueblada y lista para entrar a vivir, comercializarse en canales turísticos (Airbnb, Booking, Vrbo, web propia…), y cederse de forma habitual (al menos dos veces al año).
No es lo mismo que un apartamento turístico. Los apartamentos turísticos son establecimientos completos con servicios comunes (recepción, piscina, etc.) regulados por otra normativa. La vivienda vacacional es un inmueble residencial adaptado al uso turístico.
Quedan excluidas las viviendas ubicadas en suelos turísticos, zonas turísticas o urbanizaciones turísticas, que se rigen por normativa específica (Ley 2/2013 de renovación y modernización turística).
Marco legal aplicable
La regulación de viviendas vacacionales en Canarias se basa en cuatro normas principales:
Decreto 113/2015 — Reglamento de las viviendas vacacionales de Canarias. Define requisitos, procedimiento de registro y obligaciones.
Ley 7/1995 — Ley de Ordenación del Turismo de Canarias. Marco general del sector turístico y régimen sancionador.
Ley 6/2025 — Ley de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas (diciembre 2025). Nueva norma que condiciona el uso turístico al planeamiento urbanístico.
Ley 7/2026 — Modifica la Ley 6/2025 desde el 15 de agosto de 2026: plazo hasta el 31 de julio de 2027 para la comunicación previa municipal y presunción de uso turístico en estancias de 31 días o menos.
Además, se aplican normas estatales como la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, y normativa fiscal y de consumo.
Requisitos para registrar una vivienda vacacional
Para registrar tu vivienda vacacional debes presentar una Declaración Responsable de Inicio de Actividad ante la Consejería de Turismo (o el Cabildo Insular correspondiente). Necesitarás:
Título de propiedad del inmueble o autorización del propietario.
Certificado de habitabilidad o licencia de primera ocupación.
Plano o croquis de la vivienda con distribución y superficie.
Seguro de responsabilidad civil en vigor.
Certificado de eficiencia energética.
Declaración de que los estatutos de la comunidad de propietarios no prohíben el uso vacacional.
Desde la presentación de la Declaración Responsable puedes empezar a operar legalmente. Recibirás un número de registro turístico (formato VV-XX-X-XXXXXXX) que debe aparecer en todos tus anuncios. Con la Ley 6/2025, además debes verificar que el uso turístico sea compatible con el planeamiento urbanístico municipal.
Obligaciones del propietario
Como propietario de una vivienda vacacional en Canarias, debes:
Mantener la vivienda en condiciones óptimas: limpieza, ventilación, suministros de agua y electricidad, mobiliario adecuado para la capacidad autorizada.
Disponer de equipamiento mínimo: botiquín de primeros auxilios, extintor, información de emergencia, ropa de cama y baño.
Facilitar un teléfono de atención al huésped disponible al menos de 8:00 a 20:00.
Registrar a todos los viajeros en el sistema de las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad del Estado (Policía/Guardia Civil) y comunicar al Ministerio del Interior en las primeras 24 horas.
No superar la ocupación autorizada. Disponer de hojas de reclamaciones a disposición de los huéspedes.
Exhibir la placa identificativa con el número de registro en lugar visible.
Comunicar al Registro General Turístico cualquier modificación de los datos declarados o el cese de la actividad (trámites 9354 y 9355 de la sede electrónica del Gobierno de Canarias).
Si tu vivienda ya estaba inscrita antes del 15 de agosto de 2026, presentar la comunicación previa de actividades clasificadas ante el ayuntamiento antes del 31 de julio de 2027 (Ley 7/2026).
¿Qué es la comunicación previa de actividades clasificadas en una vivienda vacacional?
La comunicación previa de actividades clasificadas es el trámite mediante el cual se pone en conocimiento de la Administración municipal el inicio de una actividad sometida a ese régimen. En el caso de la vivienda vacacional, la discusión aparece porque el uso turístico de viviendas se vincula con las normas de actividades clasificadas.
La Ley 6/2025 remite expresamente a la Ley 7/2011 de actividades clasificadas, al Decreto 52/2012 y al Reglamento de actividades clasificadas aprobado por Decreto 86/2013. También exige que la memoria de la actividad acredite el cumplimiento de la normativa turística, urbanística, territorial, de actividades clasificadas y demás normas sectoriales aplicables.
Esto no significa que cada propietario tenga automáticamente el mismo problema. Significa que la actividad turística de la vivienda no se analiza solo desde la inscripción turística, sino también desde otros controles administrativos.
Comunicación previa y declaración responsable turística no son lo mismo
La declaración responsable turística permite declarar el inicio de la actividad de vivienda vacacional ante la Administración turística. Ese trámite se conecta con la inscripción de la vivienda y con los datos que el titular declara cumplir.
La comunicación previa de actividades clasificadas, en cambio, se vincula al control municipal de la actividad. El propio documento del Gobierno de Canarias sobre vivienda vacacional y actividad clasificada explica que, con carácter general, la vivienda vacacional queda sujeta al régimen de comunicación previa en materia de actividades clasificadas, y que los ayuntamientos tienen competencias de comprobación, inspección, sanción y revisión en este ámbito.
Por eso, tener presentada una declaración responsable no siempre resuelve por sí solo la duda. La cuestión es si la documentación que acompañaba o debía acompañar a la actividad cubría también las exigencias vinculadas a actividades clasificadas.
¿Por qué trabajar con un gestor verificado?
Un gestor o intermediario que comercializa viviendas vacacionales en Canarias debe figurar en el Registro General Turístico como intermediador turístico (número I-XXXXXXX.X). Trabajar con uno inscrito te aporta:
Una referencia comprobable: el número de intermediador aparece en los datos abiertos del Gobierno de Canarias y puedes contrastarlo en nuestro verificador.
Responsabilidad civil de la agencia ante incumplimientos, frente a ti y frente a los huéspedes.
Filtro de huéspedes y gestión profesional del cobro, lo que reduce impagos e incidencias.
Gestión en tu nombre de las obligaciones recurrentes: registro de viajeros (Real Decreto 933/2021), atención telefónica, hojas de reclamaciones y placa identificativa.
Un contrato escrito con comisión, servicios y condiciones de salida claras. Compara antes de firmar: las comisiones publicadas por gestores canarios van del 10% al 25%.
Ley 6/2025: Principales cambios
La Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de ordenación sostenible del uso turístico de viviendas (BOC nº 246, 12 de diciembre de 2025) está en vigor desde el 13 de diciembre de 2025. Su idea central: el uso turístico de una vivienda deja de ser automático y queda condicionado al planeamiento urbanístico de cada municipio.
Los ayuntamientos deben aprobar, en el plazo de 18 meses, una ordenanza municipal que defina las zonas donde se permite la vivienda vacacional (zonificación).
Hasta la aprobación de la zonificación, se mantienen vigentes los registros actuales, pero no se conceden nuevas altas en las zonas donde el plan general prohíba el uso turístico.
Se crea un nuevo registro de viviendas de uso turístico integrado en la plataforma electrónica del Gobierno de Canarias.
Las comunidades de propietarios pueden prohibir el uso turístico con una mayoría de 3/5 de los propietarios (antes requería unanimidad).
Las viviendas que ya operaban antes de la ley conservan un régimen transitorio (uso consolidado), pero con trámites y plazos nuevos; el más importante es la comunicación previa al ayuntamiento antes del 31 de julio de 2027 (ver Ley 7/2026 más abajo).
El texto fue modificado en 2026 por la Ley 7/2026 y varios ayuntamientos han empezado a revisar las declaraciones responsables. Comprueba tu situación con tu ayuntamiento o cabildo antes de tomar decisiones: esta guía es informativa y no sustituye el asesoramiento profesional.
Ley 7/2026: lo que cambia desde el 15 de agosto de 2026
La Ley 7/2026, de 31 de julio (BOC nº 163, 14 de agosto de 2026), modifica la Ley 6/2025. Si presentaste tu declaración responsable antes de su entrada en vigor pero todavía no la comunicación previa de actividades clasificadas ante el ayuntamiento, puedes presentarla hasta el 31 de julio de 2027. Si no lo haces en plazo, deberás cesar la actividad turística de inmediato (disposición transitoria décima).
La comunicación previa debe acompañarse, como mínimo, de una certificación municipal de que la vivienda se edificó conforme al planeamiento y cuenta con las licencias exigibles (o de la prueba de que está fuera de ordenación o de que el uso turístico está consolidado) y de una memoria firmada por técnico competente con planos y fotografías.
La ley también presume uso turístico, salvo prueba en contrario, cuando una vivienda se anuncia en un canal de oferta turística o se cede por periodos de 31 días o menos (artículos 11 y 12). Un contrato de corta duración sin motivo de alojamiento provisional documentado puede ser infracción grave (artículo 76.24).
Comprueba primero si tu vivienda sigue inscrita y, si lo está, prepara la comunicación previa con tiempo.
Verificar alojamiento
Régimen sancionador
La Ley 7/1995 de Ordenación del Turismo de Canarias (artículo 79, en su redacción vigente tras la Ley 6/2025 y la Ley 7/2026) establece tres niveles de infracción:
Leves
≤ €1.500
Graves
€1.501 – €30.000
Muy graves
€30.001 – €300.000
Infracciones leves: multa de hasta 1.500€. Ejemplo (artículo 77.12, añadido en 2026): firmar un contrato de 31 días o menos sin haber pedido antes al inquilino el motivo de su alojamiento provisional.
Infracciones graves: de 1.501€ a 30.000€. Ejemplo (artículo 76.24, añadido en 2026): firmar un contrato de 31 días o menos sin hacer constar en él el motivo que justifica el alojamiento provisional.
Infracciones muy graves: de 30.001€ a 300.000€. Ejemplo (artículo 75.21, añadido en 2026): comercializar estancias turísticas en una vivienda de uso residencial sin cumplir los requisitos legales, o en un inmueble no autorizado por la legislación turística.
Para graduar la multa se tienen en cuenta, entre otros criterios, los perjuicios causados, la trascendencia social, la reincidencia, la intención especulativa, el lucro obtenido y la rapidez con que se restablece la legalidad (artículo 79). En las infracciones leves sin reincidencia, la Administración puede sustituir la multa por un apercibimiento.
Checklist de cumplimiento
Marca cada paso que ya tienes resuelto para visualizar tu nivel de cumplimiento.
Declaración responsable + inscripción en el Registro General Turístico de Canarias
Cédula de habitabilidad / licencia de primera ocupación en vigor
Seguro de responsabilidad civil contratado
Certificado de eficiencia energética en vigor
Registro de viajeros ante Policía/Guardia Civil (primeras 24h)
Placa identificativa visible en la entrada (si no lo prohíbe la comunidad)
Hojas de reclamaciones disponibles para los huéspedes
Verificar que los estatutos de la comunidad de propietarios no prohíben la actividad
Alta en Hacienda (modelo 036/037) y declaración de ingresos
Cartel visible con teléfono de atención al cliente
Información de precios visible antes de la contratación
Comprobar compatibilidad urbanística del inmueble (Ley 6/2025)
0/12 completados
Preguntas frecuentes
¿Puedo alquilar mi vivienda como vacacional sin registrarla?
No. Comercializar estancias turísticas sin cumplir los requisitos legales es, desde 2026, infracción muy grave (artículo 75.21 de la Ley 7/1995), con multas de 30.001€ a 300.000€. Debes presentar la declaración responsable y obtener el número de registro antes de iniciar la actividad.
¿Dónde presento la declaración responsable?
Ante la Consejería de Turismo del Gobierno de Canarias o el Cabildo Insular correspondiente (trámite 5548 de la sede electrónica). La vivienda se inscribe en el Registro General Turístico de Canarias con un número de formato VV-XX-X-XXXXXXX, que debe aparecer en todos tus anuncios.
¿La comunidad de propietarios puede impedir que alquile mi piso como vacacional?
Sí, si los estatutos de la comunidad prohíben expresamente la actividad de vivienda vacacional. Con la Ley 6/2025, la comunidad puede acordar esa prohibición por mayoría de tres quintos. Verifica los estatutos y los acuerdos antes de iniciar el registro.
¿Qué cambia con la Ley 6/2025 y la Ley 7/2026?
La Ley 6/2025 condiciona el uso turístico de viviendas al planeamiento urbanístico: los ayuntamientos pueden fijar cupos, limitar zonas y suspender nuevas altas. La Ley 7/2026 añade que las viviendas ya inscritas deben presentar la comunicación previa al ayuntamiento antes del 31 de julio de 2027 y presume uso turístico en estancias de 31 días o menos.
¿Necesito un gestor profesional o puedo gestionarla yo mismo?
Puedes gestionarla tú mismo como propietario. Un gestor inscrito como intermediador turístico puede encargarse del registro, la atención a huéspedes, la limpieza, la comercialización y el cumplimiento normativo a cambio de una comisión (las publicadas en Canarias van del 10% al 25%). Compara gestores en nuestro directorio.
¿Qué impuestos debo pagar?
Debes declarar los ingresos en el IRPF (o en el Impuesto de Sociedades si eres empresa), aplicar el IGIC a las estancias y presentar las declaraciones periódicas. También debes darte de alta en Hacienda con el modelo 036 o 037. Consulta con un asesor fiscal para tu caso particular.
Enlaces oficiales
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